При любом индивидуальном строительстве наряду с выбором участка, проекта дома, подрядчики, финансовый вопрос и его рациональное решение - залог успеха и спокойствия будущих владельцев дома.
Изначальный и главный финансовый документ любого строительства — смета на проведение монтажных, ремонтных, отделочных и всех других работ. В качестве инженера-эксперта по строительству я приобрёл практический опыт проверки смет и хочу уберечь вас. уважаемые читатели, от некоторых ошибок и возможного обмана, а также подсказать, где кроются «подводные камни» в строительных сметах и где не помешает «соломки подстелить» при заключении договора подряда.
Строительная смета важнее и значительнее договора подряда. Ценой строительства стоит поинтересоваться в первую очередь, а в договор обязательно следует включить пункт о том, что неотъемлемой и обязательной частью договора является смета и что общая стоимость договорных работ согласно смете составляет определённую сумму. Эту сумму следует обозначить чёткой цифрой и прописью. Все дополнительные работы оформляют отдельными дополнительными соглашениями и сметами.
Итак, ещё на стадии обсуждения договорных отношений с потенциальным подрядчиком после обсуждения предстоящих строительных работ и составления проекта потребуйте от подрядчика подробную смету с указанием следующих вещей. Во-первых, это полный список предстоящих работ с расценками и объёмами, и во-вторых, — полный список используемых материалов и их объёма с указанием цены, марки, норм расхода и их стоимости.
В качестве небольшого отступления хочу посоветовать обращаться к подрядчикам, имеющим надёжные рекомендации (хотя и в этом случае твёрдых гарантий качества может и не быть). При поиске подрядчиков стоит выбрать нескольких и не пожалеть времени на детальные переговоры с ними. Запросить у каждого из них проект договора, проект выполнения предстоящей работы и подробные сметы. И принимать решение только после тщательного сравнения полученных документов и их детального изучения с учётом рекомендаций, которые я намерен изложить ниже.
Особое внимание хочу обратить на последовательность оформления договорных документов, регламентирующих отношения с подрядчиками. В общем случае это следует делать в 3 этапа.
1. Составление проекта на все предстоящие работы, пусть даже самые незначительные по обьёму. В проекте должны быть полностью отражены все работы, точно и детально описаны объекты с указанием их физических размеров. Крайне желательно также, чтобы в проекте была представлена сводная ведомость расходуемых материалов, которая послужит основой для составления и проверки смет.
2. Составление, самостоятельный анализ сметы и её обсуждение с подрядчиком.
3. Анализ договора. Важно, чтобы в нём были отражены сроки и этапы работы и расходы со ссылкой на смету.
И только после согласования, утверждения и подписания проекта и сметы можно подписывать договор.
Но вернёмся к сметам. Итак, перед вами смета на проведение тех или иных строительных работ. Вам кажется, что вы в ней совершенно не разбираетесь и не знаете, что с ней делать, кроме как оплатить указанную в ней сумму. Настоятельный совет — не спешите платить.
Конечно, можно обратиться в специализированную экспертную организацию, но можно и нужно попытаться проанализировать смету самостоятельно. Во-первых, это сэкономит вам деньги. Во-вторых, вы получите очень полезные знания для дальнейшего общения с подрядчиками.
Самостоятельную проверку сметы начните с детального изучения перечня указанных в ней работ и материалов и сравните их с вашими представлениями о предстоящей стройке (или ремонте) и пожеланиями. Если в вашем распоряжении есть Интернет, наберите в поисковой строке наименование строительной работы, например, «строительство деревянного дома» или «смета на строительство деревянного дома». Просмотрите с десяток сайтов фирм, занимающихся аналогичными видами строительства или ремонта, сравните перечни представленных отдельных операций и отдельных видов работ в сметах фирм из Интернета и в вашей смете.
Все расхождения, сомнительные пункты и вопросы пометьте красным цветом и не стесняйтесь звонить своим потенциальным подрядчикам и спрашивайте, спрашивайте, спрашивайте! Не стесняйтесь показаться назойливым, не сразу понимающим и даже жадным человеком. Постарайтесь в итоге получить внятный и понятный вам ответ. А лучше попросите пояснений в письменной форме.
Возможно, такой подход покажется слишком дотошным, но это не так. Опыт работы по проверке смет свидетельствует, что практически в них в большинстве случаев присутствуют превышения и всегда есть возможность вычеркнуть лишние и совершенно ненужные позиции. Кроме того, ваш принципиальный подход к смете настроит подрядчиков на такой же принципиальный подход в работе с вами, что выгодней вам, чем подрядчику. После дотошных расспросов подрядчика приступите к самостоятельной проверке бумаг.
Итак, вы имеете перед собой проект и смету. Не пожалейте времени на изучение и анализ этих двух документов. Начните с проекта. Если вы сами составляли его или план предстоящих работ, составьте сами и сводную ведомость требуемых материалов.
Это несложная работа, посильная даже ученику 7-8 класса. Первый вид работ и материалов основан на объёмах (в м3). Это — бетон, залитый в фундаменты, бруса и пиломатериалы, идущие на срубы, земляные работы и сыпучие материалы. За этим следуют ответственные моменты проверки и пересчёта м3 в килограммы, квадратные и погонные метры.
Все данные для перерасчёта можно почерпнуть из соответствующих справочников по тем или иным материалам. Сегодня все справочники есть в Интернете. Сколько весит м3 бетона, погонный метр арматуры, сколько метров доски в 1 м3 — все эти данные имеются кроме Интернета также и в прайс-листах фирм, предлагающих данные материалы. Очень часто подобные пересчёты в сметах почему-то, мягко говоря, выполнены неверно.
Проверка объёмов работ, исчисляемых в кубометрах, заключается в пересчёте объёма конкретного вида работ указанного в проекте, и сверке полученных вами результатов с указанными подрядчиком в смете. Например, пересчёт фундамента начните с объёмов заливаемого бетона. По проекту посчитайте кубатуру (длину умножаем на высоту и ширину по каждому конкретному участку фундамента и суммируйте все участки вместе). Сверьте полученные данные со сметными. Нормативное расхождение не должно превышать 3…5%.
Второй вид работ относится к площадям, измеренным квадратными метрами. Это практически все работы по устройству полов, стен и потолков и их финишная отделка. Также проверяем объём выполняемых работ и затрачиваемых материалов. Небольшая сложность может возникнуть в проверке расходов грунтовок и красок. В данном случае нужно знать нормы расхода материалов, которые легко найти на их упаковках. Умножаем норму расхода на обрабатываемую площадь и получаем результат. Остаётся сравнить его со сметным. Нормативное расхождение также не должно превышать 3…5%.
Третий вид работ исчисляется в погонных метрах — это устройство плинтусов, карнизов и так далее. Четвёртый же вид работ — в единицах и штуках. Данные работы просто пересчитываем и свернем со сметой.
И, наконец, проверим цены на материалы и расценки на выполняемые строительные работы. Опять же воспользуемся Интернетом, хотя можно дойти до ближайшего магазина или строительного рынка и поинтересоваться информацией о ценах. Цены, указанные в вашей смете, сравните с рыночными. Большинство фирм при первом разговоре с вами для своей рекламы наверняка выдвигали доводы о том, что их цены на материалы оптовые, да ещё и имеют скидку для постоянных клиентов. Все эти рекламные уловки часто в смете не находят подтверждения.
Если в вашей смете нет указаний конкретной марки того или иного материала, а указано просто наименование и цена (например, грунтовка — бетон-контакт), обязательно запросите у составителей сметы конкретные марки и их стоимость. Знайте, что цены на разные марки одного и того же материала могут отличаться в несколько раз. А после применения установить, какой из них был использован, крайне трудно. Для отдельных групп товаров, например, древесины, потребуйте указать её сорт (или категорию). Иногда, при отсутствии ссылки на сортность подрядчики используют материал низшего качества, выдавая его за качественный.
И последнее. При подведении итоговых сумм в смету включают транспортные и накладные расходы. Знайте, что первые относятся к материалам (а не ко всей сметной стоимости), а вторые — к работам и их процент можно и нужно обсуждать с подрядчиком.
Проверьте, не включена ли в стоимость материалов доставка там, где она не должна быть. Так, товарный бетон доставляют в миксерах и в стоимость куба бетона уже включена доставка. К тому же многие оптовые поставщики (не ваш подрядчик) стройматериалов оптовые партии материалов доставляют бесплатно.
Итак, вы самостоятельно просчитали смету и выявили ту или иную разницу в итоговой сумме. Смело предъявляйте ваши расчёты подрядчику и не стесняйтесь обсуждать их. Даже если выяснится, что все ваши доводы и расчёты — неправильные (что практически невозможно), требуйте у подрядчика скидку. Даже в самой объективной, правильной и безошибочной смете есть место для скидки на 2…3% и более!
Комментариев нет:
Отправить комментарий